——别把表象认真相：房价高的缘由不是由于地价高！

       王炼利

    中国房地家产中的道道坎坎其实多，人们很轻易将表象认真相。将表象认真相，有人就会偷着乐！

    两会时代，有代表说，房价高的本色是地价高 ，需求将地价降上去。这类说法取得代表们一片掌声！

    人们广泛以为，地盘是国度的，国度只需将地价降上去，房子就不贵了。现实是如许吗？人们哪，你们太不明实情了！

    固然，我之前也已经如许以为过。但“以为”只是种感到，感到不克不及作为根据，我必需谋事实做左证，为了找到左证，在2006岁尾，我依据在威望的“上海市房地产估价师协会网”上刊登的2003年到2006年9月的《上海市有偿利用地块汇总表》和上海市衡宇地盘资本信息中间网发布的《上海市城镇房地产开辟地盘供给和开辟使用情形向社会发布情形汇总表》，依照每个地盘出让合同号，将每个出让地块的地址、地块面积、有偿利用体例（分挂牌出让、协定出让、项目投标出让、公然投标出让等）、地盘用处（分贸易用地、工业用地、商品室庐用地、城镇单一室庐用地）、实收地盘出让金等一一停止统计剖析，得出了令我本人大吃一惊的结论：在房价低落的2004年和2005年，当局部分收的地盘出让金低得惊人！同时我也发明了为何地盘出让金会这么低的奥密、地盘出让轨制的坏处本源在哪里——我究竟弄了十年修建装置工程预算，九十年月初就持有上海市审计局发表的修建工程审计岗亭证书、装置工程审计岗亭证书。

    本着一个工程手艺人员的良知，我写了3.5万字的《弊端丛生的现行地盘利用权出让轨制和地盘储蓄轨制——剖解上海地盘麻雀》，将发明的成绩图表化，并将剖析的步调逐一列出。此文在高层内参《喷鼻港传真》上全文登载。

    2007年4月初，中心电视台《旧事查询拜访》栏目打德律风给我，说他们接到告发，要来上海查询拜访有关陆家嘴中心公寓楼盘生意方面的成绩，柴静听人引见说我对上海房地产成绩有颇多剖析，就但愿我能承受采访，次要让谈我对地盘出让轨制和地盘储蓄轨制的意见。我就在浦东西方路向城路上的一家宾馆承受了央视的采访。柴静发问，我回覆。录制终了，告知我将在4月21日的早晨央视一套《旧事查询拜访》时段播放。到了4月21日凌晨，《旧事查询拜访》栏目标小伙子仲伟宁打德律风给我，说有关我的镜头全体删了，向导通不外。他一个劲地向我报歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们晓得了一些实情也就能够了。”仲伟宁在德律风中问：“王先生，你的心态怎样那末好？”我回覆“我基本就没有期望过能播出！”

    无独有偶，《经济察看报》主编仲伟志看了此文后，让我分红几篇，《经济察看报》筹办分期登载，我分红了六篇，寄给了《经济察看报》，仲伟志说改得很好。然而我很快又接到他的电邮，说是不便利刊登了。

    完全的《弊端丛生的现行地盘利用权出让轨制和地盘储蓄轨制——剖解上海地盘麻雀》一文，应当将地盘价其实不决意房价上下、相反，是房价拖涨了地价的实情梳理清晰了，可是，这是一篇用大批表格申明成绩的文章——我剖析的根据《上海市有偿利用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开辟地盘供给和开辟使用情形向社会发布情形汇总表》就是由几千个地盘出让项目构成的表格，经由我的收拾整顿，这些表格“活”了，能措辞了，能申明成绩了！但我不成能在博客上宣布如许的表格，所以，仔细的读者要佩服我剖析的了局，还真需求看我的全文。不外，既然前提不答应我宣布表格，我就在此复杂叙说一下。信任仍是能到达廓清现实的目标。

   （一）当局收取的地盘出让金是出乎想象的低；在地盘一级市场上，地盘价钱是出乎想象的低。

    在用国民币计取地盘出让金的统计数字中，2003年，上海出让地盘面积6102万平方米，当局实收地盘出让金91.75亿，出让每平方米地盘当局收取不外150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，当局实收出让金140亿，均匀出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，均匀出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，均匀出让金单价137.9元。（此处统计的出让地盘面积数字比《上海统计年鉴》发布的少2％，由于我将缺少对应的地盘出让金数额的出让面积项都剔除）

    在地盘一级市场上（即当局直吸收取地盘出让金的市场上），因为地盘出让的体例分挂牌出让、协定出让、项目投标出让、公然投标出让等，每种出让体例当局收取的地盘出让金都是纷歧样的。个中，“挂牌出让”收取的地盘出让金最高，公然投标、项目投标和协定出让收取的地盘出让金都很低，工业用地又比室庐用地收取的出让金低出很多。按“均匀价”计，2005年“挂牌出让地盘价”是3644元/m2，“协定出让地盘价”是1542元/m2，“公然投标出让地盘价”1363元/m2，“项目投标出让地盘价”740元/m2，“约请投标出让地盘价”647元，没有前缀的“投标出让地盘价”是1625元/m2，别的还有“公然投标”的特例，比如地盘出让合同 “沪房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，地盘价每平方米324元，楼面价218元。再比如在浦江镇的六块世博会动迁基地，地盘面积共67.73万平方米，地盘品级为六级，地盘出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿利用地块一览表中》查到在这六块地盘上，当局实收地盘出让金总价是568.97万元国民币，再依据当局实收地盘出让金是地盘总价的30%的划定，盘算出地盘总价（也就是得地者支付的总价）是1896万，如许，每平方米的地盘单价是1896/67.7=28元/m2，因为这六个地块容积率都为1，地盘单价28元也就等于楼面单价28元。当局收取的地盘出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。如许的地盘价和地盘出让金价，能说高么？低到不成想象呵！